תהליך קבלת המשכנתא

---

א. סקר שוק

שימו לב שמטרת הבנק/ הגוף המלווה היא להרוויח אל תתעצלו ופנו לפחות לארבעה גופים ומכל גוף קבלו את המסלולים השונים. מכיוון שמדובר בהמון מידע מבלבל ניתן להיעזר בטבלה הבאה. לאחר שריכזתם את כל הנתונים. בטבלה בחרו את הבנק ומלאו טפסים לצורך האישור העקרוני:

ב. המסמכים הדרושים לקבלת אישור עקרוני הם:

• תעודת זהות.

• תדפיס תנועות בחשבון העו"ש.

• אישור הכנסה (לעובדים שכירים – שלושה תלושי משכורת אחרונים, ולעצמאים – אישור רואה חשבון ודו"חות מס)

מילוי בקשת ההלוואה אינו מחייב אתכם לקחת את ההלוואה, אך הוא מקדם אתכם שלב אחד לקראת רכישת הדירה. כיום בחלק מהבנקים ניתן לקבל אישור עקרוני כבר במקום. ודאו לכמה זמן תקף האישור העקרוני – בדר"כ ל- 12 יום

ג. קבלת אישור סופי

השלב הבא בתהליך הוא קבלת אישור סופי ופתיחת תיק בבנק.

המסמכים שיש להגיש כדי לקבל אישור סופי הם:

• תעודת זהות
• תעודת זכאות (לזכאים)
• אישור הכנסה (שכירים – שלושה תלושי משכורת אחרונים, עצמאים – אישור רואה חשבון או דו"חות מס)
• תנועות חשבון בנק – דפי עו"ש.
• חוזה לרכישת דירה
• נסח רישום מקרקעין עדכני (נסח טאבו) או אישור זכויות עדכני לגבי הנכס.

פתיחת תיק הלוואה

לאחר שאושרה בקשתכם לקבלת משכנתא באישור סופי, נפתח תיק ההלוואה בבנק.

הבנק דורש כמה צעדים בכדי להבטיח את קבלת המשכנתא בפועל.

ביטחונות

הביטחונות הם מסמכים משפטיים ושעבודים שונים המאפשרים לבנק לשעבד את הנכס לטובתו, על מנת להפכו לבטוחה טובה עד לפירעון ההלוואה.

ישנם סוגים שונים של ביטחונות , להלן רשימת הביטחונות העיקריים:

משכנתא:

אם הנכם בעלי הנכס ואתם מבקשים הלוואה לבניה או לכל מטרה אחרת, הביטחון שירשום לטובתו הבנק הוא משכנתא (שיעבוד הנכס). משכנתא נרשמת על ידי שטר המשכנתא אותו מנפיק הבנק. עליכם לחתום על שטר המשכנתא, בפני עורך דין, ולרשום אותו בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). רישום המשכנתא כרוך בתשלום אגרה בלשכת רישום מקרקעין.

התחייבות לרישום משכנתא:

התחייבות חתומה בדרך כלל ע"י מוכר הדירה, הנחתמת בפני עורך דין בה הוא מתחייב לרשום את שיעבוד הנכס ("משכנתא") לטובת הבנק ברגע שהדירה תירשם על שמכם. המסמך כולל התחייבויות נוספות, כמו התחייבותו של המוכר להחזיר לבנק את כספי ההלוואה, ששולמו לידיו, במקרה שהעסקה ביניכם ובין המוכר לא תצא אל הפועל. 

רישום הערת אזהרה לטובת הקונה:

הערת אזהרה מגנה עליכם מפני עסקאות נוגדות שעלול המוכר לעשות בנכס (כמו למשל למכור אותו לשני קונים שונים במקביל).

הערת אזהרה לטובתכם תירשם בדרך כלל כנגד הצגת חוזה רכישת הדירה ללשכת רישום המקרקעין. רישום הערת אזהרה אמור להיעשות מיד לאחר חתימת חוזה הרכישה ע"י עורך הדין המטפל העסקה. רישום הערת אזהרה זו כרוך בתשלום אגרה בטאבו.

רישום הערת אזהרה לטובת הבנק: 

הערת אזהרה לטובת הבנק, תירשם בדרך כלל מכוח התחיבות לרישום משכנתא, בה מתחייב המוכר או בעל המקרקעין לרשום לטובת הבנק שיעבוד על הנכס (משכנתא). במועד רישום הדירה על שמכם. את ההתחייבות יש לרשום בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה לטובת הבנק באה להבטיח לבנק כי המוכר לא יעביר את הנכס על שם הקונה מבלי שתרשם באותו מועד "משכנתא" לטובת הבנק.

רישום הערת אזהרה זו כרוך בתשלום אגרה בטאבו. נוסח כתב ההתחייבות יימסר לכם בבנק.

משכון זכויות:

משכון זכויות הוא שיעבוד זכויותיכם החוזיות בנכס (המוקנות לכם בחוזה הרכישה) לטובת הבנק. עד לרישום המשכנתא בפועל. השעבוד נעשה באמצעות מסמך "הודעת משכון" שיונפק לכם על ידי הבנק. תתבקשו לחתום על הודעות המשכון ולרשום אותה ברשם המשכונות. רישום משכון כרוך בתשלום אגרה למשרד המשפטים. תוקף משכון הזכויות הוא עד רישום המשכנתא בפועל.

דו"ח שעבודים:

ישנם מקרים בהם נדרש קבלת דו"ח שעבודים, למשל אם הנכם רוכשים נכס יד שניה תתבקשו להמציא דו"ח שעבודים מרשם המשכונות לגבי המוכר, בדו"ח זה ניתן לבדוק אם הנכס אותו הנכם רוכשים משועבד, ואם כן ידרוש הבנק את הסרת השעבוד.

יפוי כוח נוטריוני לבנק:

זהו מסמך שתקבלו בבנק עליו תתבקשו לחתום. מסמך זה מאפשר לבנק, בין היתר, לבצע פעולות במקומכם, במקרה שאינכם עושים אותן בעצמכם. את יפויי הכוח תתבקשו לערוך בפני נוטריון. עריכת יפוי כוח כרוכה בתשלום שכר לנוטריון.

הערכת שמאי (דירות יד שניה)

כדי לוודא שהנכס אותו בכוונתכם לרכוש או לשעבד מהווה בטוחה טובה לבנק, או שסכום ההלוואה המבוקש הולם את שווי הנכס, דורש הבנק הערכת שמאי מקרקעין מרשימת השמאים שאושרו על ידו. את השמאי, אתם תצטרכו להזמין והתשלום יתבצע על ידכם. מסגרת האשראי שתוכלו לקבל, תיגזר משווי הנכס על פי חוזה הרכישה או על פי הערכת השמאי – הנמוך מביניהם. 

ביטחונות על פי חוק המכר:

על פי חוק המכר נקבע, כי ברכישת דירה חדשה מקבלן, על הקבלן להבטיח את הכספים ששולמו לו במספר חלופות, שהעיקריות שבהן: רישום הערת אזהרה לטובתכם או מתן ערבות חוק מכר, או פוליסת ביטוח. הקבלן צריך לתת את אחת מהבטוחות הנ"ל רק לאחר ששולמו כספים בסך 15% ממחיר הדירה.

ערבים: במקרים מסוימים דורש הבנק גם ערבים ומבקש גם מהם אישורי הכנסה.

קבלת המשכנתא (קבלת הצ'ק הבנקאי או העברה בנקאית)

תוכלו לקבל את ההלוואה בצ'ק בנקאי או באמצעות העברה בנקאית בסניף הבנק שטיפל בבקשתכם. במקרה של רכישת נכס הצ'ק או ההעברה הבנקאית ירשמו או יתבצעו ישירות לחשבון המוכרים ולא על שמכם.