משכנתא - למה יתרת ההלוואה לא קטנה? מהו שפיצר? ומתי הוא גרוע?

---

 

 

רוב הלוואות המשכנתא נלקחות בשיטת פירעון המכונה "לוח שפיצר". נוסחת שפיצר מאפשרת קביעת החזר חודשי קבוע (חוץ מהצמדה למדד). החזר חודשי קבוע, נוח לתכנון הפיננסי הפנים משפחתי אך לא תמיד כדאי.

על פי הנוסחא זו: כל תשלום חודשי מורכב בחלקו מתשלום על חשבון קרן ההלוואה ובחלקו מתשלום על חשבון ריבית ההלוואה. היחס בין מרכיב התשלום בגין הקרן ובין מרכיב התשלום בגין הריבית משתנה במהלך תקופת החזר ההלוואה. כאשר בשנים הראשונות מהווה מרכיב הריבית חלק מהותי יותר ובסוף חיי ההלוואה, מרכיב הקרן דומיננטי יותר.

לדוגמא: בהלוואה של 100 אלף ₪ ל25 שנה, בריבית של 5%, ההחזר החודשי הקבוע יהיה 585 ₪.

 

בחודש הראשון יהיה מרכיב הריבית בתוך התשלום 425 ₪ (73%) ומרכיב הקרן 168 ₪ (26%). במחצית התקופה, לאחר 12 שנה, יהיה ההחזר זהה- 585 ₪, אך מרכיב הריבית יעמוד על 280 ₪ (48%) ומרכיב הקרן 305 (52%). בסוף התקופה, יתהפך היחס לגמרי ומרכיב הריבית יהיה זעום: כ-4 ₪ בלבד לעומת זאת מרכיב הקרן בתוך התשלום יהיה 554 ₪ (כ-95%).

אינפלציה

יש לזכור כמובן את רכיב האינפלציה - הצמדת ההלוואה למדד תגרום לכך שהיתרה הצמודה תראה בסוף השנה גבוהה אפילו יותר מקרן ההלוואה למרות התשלומים השוטפים, שיגדלו אמנם בהתאם לשיעור עליית המדד אך לא בכדי לכסות את הגידול ביתרה.לדוגמא אינפלציה של 4% לשנה תגדיל את יתרת ההלוואה מ- 100 אלף ₪ לכ- 104 אלף ₪ אלא שהתשלומים שיקוזזו מהקרן יהיו רק בסך של כ- 2000 ₪.

מתי שפיצר  טוב לבנקים? מתי אנחנו מפסידים? מה לעשות?

במקרה של פרעון מוקדם – במיוחד בשנים הראשונות של המשכנתא גורם לכך שהבנק/המלווה הרוויח משום שהקרן אותו סכום שאנו פורעים כמעט ולא קטן ומרבית הסכום ששילמנו "הלך לריבית". לכן אם ישנה כוונה מראש לפרעון מוקדם כדאי לבדוק עם המלווה את האופציה של החזר לפי "קרן השווה".

 אופציות נוספות:

קרן השווה

הלוואה שלוח הסילוקין שלה אינו מבוסס על לוח שפיצר אלא על חלוקת קרן. ההלוואה לתשלומים קבועים וזהים ע"פ מספר החודשים. במקרה זה, ההחזר הקבוע על חשבון הקרן יהיה 333 ₪ וההחזר החודשי הראשון יהיה גבוה מזה שבלוח שפיצר (750 במקום 585), אך הוא יפחת מדי חודש ויתרת ההלוואה תקוזז מדי חודש בסכום גבוה ומשמעותי.

הלוואה קצרה

ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כ- 10-12 שנים, הרי שמרכיב הקרן בכל תשלום גבוה יותר והיתרה תקטן במהירות רבה. כמובן שיש לבדוק האם ניתן לעמוד בהחזר החודשי.

הלוואה לא צמודה

הלוואה המבוססת על בסיס הפריים חוסכת את התאמת היתרה והתשלומים לאינפלציה ומונעת את עליית סכום היתרה על פי עליית האינפלציה. אבל יש בה סיכון של עליית הריבית.

סילוק מוקדם

סילוק מוקדם של חלק מההלוואה במהלך תקופת ההלוואה: ניתן לפרוע ההלוואה כולה או מקצתה במהלך חיי ההלוואה. לפעולה זו נלוות לרוב עמלות שוות ובהתאם למסלול ההלוואה וכדי לבררם. במיוחד כדאי לבדוק אפשרות לבצע פירעון מוקדם על מנת לקצר את תקופת ההלוואה, יש לזכור שברוב המקרים הריבית המשולמת על ההשקעות נמוכה מזו המשולמת על המשכנתא